부동산 과다법인, 주식양도 및 절세방안

기업을 운영하다 보면 본업이 제조업, 서비스업임에도 불구하고 부동산 자산이 자연스럽게 늘어나는 경우가 많습니다. 특히 공장, 창고, 사옥 등 사업에 필요한 부동산을 오랜 기간 보유하면서 자산 가치가 크게 상승하면, 본의 아니게 ‘부동산 과다법인’으로 분류될 수 있습니다.  
부동산 과다법인에 해당할 경우, 주식 양도 시 일반 법인과는 전혀 다른 세율이 적용되어 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다.  
이번 글에서는 부동산 과다법인의 기준, 주식 양도소득세, 과점주주 개념, 그리고 세무 리스크와 절세 방안에 대해 쉽고 자세하게 알아보겠습니다.

부동산 과다법인, 무엇이 다를까?

부동산 과다법인의 정의

부동산 과다법인이란 법인 자산의 50% 이상이 부동산으로 구성된 법인을 말합니다.  
여기서 부동산에는 토지, 건물, 임차권 등 부동산 관련 자산이 모두 포함됩니다.  
이 기준은 단순히 장부가액만 보는 것이 아니라, 기준시가가 장부가액보다 높으면 기준시가를 적용합니다.  
또한, 부동산 과다법인의 주식을 보유한 경우, 해당 주식가액 중 부동산 비율만큼도 부동산 자산에 포함합니다.

부동산 자산 비율에 따른 분류

- 부동산 자산 50% 미만: 일반 법인으로 분류
- 부동산 자산 50% 이상: 부동산 과다법인으로 분류
- 부동산 자산 80% 이상: 더욱 엄격한 부동산 과다법인(특수업종 포함)

비상장 법인 1주당 가치 판단 기준

비상장 법인의 주식 가치는 부동산 자산 비율에 따라 산정 방식이 달라집니다.

- 부동산 자산 50% 미만
  순손익가치 3, 순자산가치 2의 비율로 가중평균  
- 부동산 자산 50% 이상  
  순손익가치 2, 순자산가치 3의 비율로 가중평균  
- 부동산 자산 80% 이상
  순자산가치로만 평가

이처럼 부동산 비율이 높아질수록 순자산가치(즉, 부동산 가치)가 주식 평가에 더 큰 영향을 미치게 됩니다.

부동산 과다법인, 양도소득세 어떻게 달라질까?

부동산 과다법인에 해당하면 주식 양도 시 적용되는 세율이 크게 달라집니다.

- 일반법인(부동산 자산 50% 미만):  
  주식 양도소득세율은 20%~25%
- 부동산 과다법인(부동산 자산 50% 이상):  
  부동산 양도소득세 기본세율(6%~45%) 적용

즉, 같은 주식 양도라도 법인의 부동산 비율에 따라 세금 부담이 수배 이상 차이날 수 있습니다.  
특히 장기간 보유한 부동산 가치가 크게 오른 경우, 세금 부담이 매우 커질 수 있으니 주의해야 합니다.

부동산 과다법인의 과점주주란?

‘과점주주’란 특수관계인 지분을 포함해 법인 주식의 50%를 초과 보유한 주주를 말합니다.  
과점주주가 주식을 양도할 때는 일반 주식 양도가 아니라, 부동산 양도로 간주되어 누진세율이 적용됩니다.

예를 들어, 가족 등 특수관계인과 함께 50%를 넘게 보유하고 있다면 과점주주가 됩니다.  
과점주주가 아닌 사람에게 주식을 넘길 때, 이 거래는 주식이 아니라 부동산을 판 것으로 보고 세금을 매기는 것입니다.

인위적 비율 조정, 세법상 인정받기 어렵다

일부에서는 증자나 차입을 통해 법인 자산을 늘려 부동산 비율을 인위적으로 낮추려는 시도를 하기도 합니다.  
하지만 세법상 양도일 기준 1년 이내 증자, 차입 등으로 증가한 현금·금융재산 등은 자산총액에서 제외하도록 규정되어 있습니다.  
즉, 단기적인 자산 조정으로 부동산 과다법인 판정을 회피하는 것은 불가능합니다.

부동산 과다법인, 세무 리스크와 절세 방안

부동산 과다법인으로 분류되면 주식 양도 시 세금 부담이 급격히 커집니다.  
예상치 못한 세금 폭탄을 맞지 않으려면 다음과 같은 사전 준비가 필요합니다.

1. 부동산 비율 정기 점검

정기적으로 법인 자산 내 부동산 비율을 점검해, 예기치 않게 50%를 넘지 않도록 관리해야 합니다.

2. 부동산 자산 매각 또는 분할

필요 시 일부 부동산을 매각하거나, 사업부 분할 등을 통해 부동산 비율을 낮추는 방법도 있습니다.

3. 전문가와의 상담

부동산 과다법인 여부와 세무 리스크는 복잡하게 얽혀 있으므로, 세무사 등 전문가와 미리 상담해 절세 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

결론

부동산 과다법인은 법인 자산의 구조와 세법 규정에 따라 누구에게나 발생할 수 있는 이슈입니다.  
특히 장기간 기업을 운영하며 부동산 가치가 오르면, 본의 아니게 부동산 과다법인으로 분류되어 예상치 못한 세금 부담이 생길 수 있습니다.  
정기적인 자산 비율 점검과 전문가의 조언을 통해 세무 리스크를 미리 관리하시기 바랍니다.